国内不動産投資をする場合のリスクは、物件自体のリスクと、借入を行うことによって発生するリスクの2つに分けて考えるとわかりやすいでしょう。

物件自体のリスクとしては、空室リスク、家賃の下落リスク、災害リスク、物件の瑕疵リスク、環境変化リスクなどが考えられます。

空室リスクとは、物件に借主が見つからず家賃が得られなくなるリスクです。
これは、優良な管理会社に管理を委託することで回避できます。例えば、私が保有する物件を管理する会社は、約14000戸を管理し空室率はわずか1%。ほぼ満室になっています。

また空室にならなくても家賃が建物の経年劣化と共に下がっていくリスクもあります。特に新築の際に設定した家賃は、次の更新を行う際には中古物件になってしまっているため、家賃が下落する可能性が高くなります。家賃が下がれば、賃貸利回りが低下し、思ったとおりのインカムゲインを得られなくなってしまいます。

災害リスクとは、火災、豪雨による洪水、台風、地震、などのリスクを指します。火災保険によって多くの災害リスクはカバーされています。リスクを軽減するという観点からは、購入時に、ハザードマップや洪水マップのような、将来の災害想定を行った地図をチェックしてリスクの所在を確認するようにしましょう。「また、活断層マップを使って地震の被害の大きな場所は避けるべきです。新耐震法に基づく基準を満たす昭和8年(1981年)以降の物件を購入することが基本です。

物件の瑕疵については、信頼できる業者から物件を購入することが大切です。

また環境変化リスクとは、周辺環境が変わってしまうことで物件の価値が下落してしまうリスクです。例えば、1つの企業の工場があってその周りに建てられている物件の場合、その企業が移転してしまったり、業績不振によって拠点を縮小・閉鎖するような事態になれば、大きなダメージを受けます。

あるいは、学生をターゲットにした物件の場合も、大学のキャンパスが移転してしまうと、学生数が激減してしまうリスクがあります。東京では最近、大学のキャンパスが都心に回帰する傾向があり、郊外の物件で学生の確保ができなくなってしまうケースが増えています。

入居者が1つの属性に偏っていると、環境の変化に対するダメージが大きくなるので注意が必要です。

借入に伴うリスク

次に借入に伴うリスクを考えてみましょう。

まず、毎月のローンの返済ができなくなるリスクがあります。賃貸物件の場合は、賃料を使って返済していくことになりますから、賃料が入らなくなったり、下がってしまえば返済できなくなる可能性が出てきます。

またローンの借入は、変動金利と固定金利に分かれます。固定金利の場合は、返済金額は当初から変わりませんが、変動金利の場合は将来市場金利が上昇すれば返済額が大きくなる可能性があります。

191ページの自己資金(万円で借り入れを行ったケースは、ローンが2年の固定で、その後は変動になっています。金利が上昇すれば返済額の上昇リスクがあるということです。